借主（入居者）側が敷金返還請求をする根拠について

国土交通省のガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）原状回復ガイドラインでは、
「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人（借主）負担としました。
いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料（家賃）に含まれるものとしました。
すなわち原状回復は、賃借人（借主）が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化。

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を区分して、賃貸人（家主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしています。

●経年変化、通常の使用による損耗等の貸主負担としている具体例

家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
耐用年限到来による設備・機器の故障や使用不能
構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
専門業者による全体のハウスクリーニング

ただし、次の場合は借主の負担となったり、返還請求ができにくくなったり、敷金を減額される可能性があります。

●借主負担としている具体例

飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
ペットによる柱等の傷
借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
風呂、トイレ等の水垢、カビ等
日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
重量物を掛けるためにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの
天井に直接付けた照明器具の跡

なお、原状回復とは別に、次のようなことがある場合は留意が必要です。

・家賃の支払い遅延が度重なっている
・家賃を滞納している
・賃貸借契約書で記載している居住者としての善管注意義務や用法遵守義務を守っていない

消費者契約法

消費者契約法とは、事業者と消費者の間の情報や交渉力の差を前提として、消費者の保護を図る法律です。
賃貸借契約の場合で言えば、事業者とは大家や不動産会社になり、消費者とは借主になります。
この法律では、「消費者に一方的に不当・不利益な契約」を強いる条項は無効としています。
これを「不当条項」（消費者契約法第10条）と言います。
賃貸借契約書の中に借主に一方的に負担させるような内容があれば、それは無効であると主張できると解釈できます。

不当条項の例
●賃貸借契約終了時に、保証金40万円から30万円を差し引いて返還するとの敷引特約
●賃借人の責任の有無に関わらず、また、居住年月日の長短にも関係なく、解約時には当然に
　修繕費用を敷金から差し引く旨の特約
●敷金を一切返還しない

敷金返還には内容証明郵便で

賃貸借契約の内容、退去時の状況、大家や不動産会社の請求内容やこれまでの経緯など、どのようなポイントで、どのような表現や書き方をすれば、相手が反論できないかを考えて文書を作成します。
せっかく全額請求できたのに一部のみの返金となったり、相手の請求内容が不当であったのに、それを受けてしまったり、といったことがあります。

当事務所にご依頼いただければ、文書作成や郵送手続きの手間を省けるだけでなく、状況に合わせた文書作成、送付後の戦略まで含め、豊富な経験から適切な対処法による対応を考えます。